Квартира в нежилой фонд

Как перевести квартиру в нежилой фонд, и что ожидает тех, кто ведет бизнес в жилом помещении

Генеральный директор ООО «Объединенная юридическая компания»

специально для ГАРАНТ.РУ

Если у собственника есть объект недвижимости, не используемый для собственного проживания, то, как правило, ради получения дополнительного дохода такую недвижимость можно сдать в аренду. Однако если квартира находится на первом этаже, то перед владельцем открываются куда более интересные и выгодные перспективы. Например, собственник может осуществить ее перевод в нежилой фонд и уже сдавать такой объект недвижимости в аренду под офис или какой-либо магазин. И даже учитывая высокую стоимость перевода, следует иметь в виду, что окупаемость коммерческой недвижимости примерно в три раза выше, нежели жилой.

Прежде всего, для перевода в нежилой фонд обычной квартиры необходимо, чтобы выполнялись следующие условия: должна быть возможность организации отдельного входа, получения пожарного сертификата и санитарно-эпидемиологического заключения.

Добавлю, что перевод помещения в нежилое не допускается в случае, если доступ к этому помещению невозможен без использования помещения, остающегося в жилом фонде (ст. 22 Жилищного кодекса). Это значит, что переводимая собственность должна быть полностью изолирована от всех жилых помещений. Кроме того, не допускается организация входа в будущее нежилое помещение через общий подъезд, под вход может быть переоборудовано либо окно, либо часть стены, выходящей на улицу.

Из этой же статьи мы видим, что переводимая в нежилой фонд квартира не должна кем-либо использоваться в качестве места постоянного проживания и ни в коем случае не должно быть зарегистрировано никаких обременений, таких как арест, ипотека, залог или коммерческий наем.

Сама процедура перевода в нежилой фонд квартиры при этом достаточно непроста и не всегда завершается успешно.

Перевести квартиру в нежилой фонд в настоящее время на практике довольно сложно, несмотря на то что закон требует предоставления минимального комплекта документов. Поэтому, приобретая квартиру для перевода в нежилой фонд, необходимо понимать, что риск отказа существует всегда. Если перевод квартиры в нежилой фонд поручить специалистам, то услуга «под ключ» будет стоить не менее 300-400 тыс. руб., учитывая средние расценки по стране. Обращаясь к специалистам, собственник может быть уверен, что будут собраны все необходимые документы, правильность их составления и заполнения также не будет иметь нареканий. Специалисты самостоятельно, на основании доверенности, подают все документы, а в случае отказа госорганов в переводе, они будут в судебном порядке обжаловать такой отказ.

Но, к сожалению, даже обращение к специалистам не всегда может гарантировать положительный результат, поскольку процесс перевода зависит от многих факторов – в том числе от человеческого, который непредсказуем.

Для перевода в нежилой фонд потребуется обращаться в довольно большое количество различный инстанций, чтобы собрать большой пакет документов, который в последующем будут представлены в Департамент управления имуществом, где межведомственная комиссия будет решать вопрос о разрешении перевода жилого помещения в нежилое.

Прежде всего, нужно получить в БТИ экспликацию и выписку из кадастровых документов (поэтажный план). Для заказа этих документов будут необходимы документы, подтверждающие личность заявителя, правоустанавливающие документы на объект, а также БТИ некоторых регионов просит предоставить документы, на основании которых возникло право собственности (договор купли-продажи/дарения/свидетельство о праве на наследство).

После этого необходимо пригласить лицензированного архитектора, который составит проект и эскиз переустройства жилого помещения в нежилое.

Полученные документы (экспликацию, выписку из кадастра, проект и эскиз переоборудования, паспорт заявителя и правоустанавливающий документ) необходимо направить в районный отдел архитектуры, где собственнику будет выдан акт согласования, необходимый для оформления перепланировки, предшествующей переводу помещения в нежилой фонд.

Необходимость согласования данного акта предусмотрено в Административном регламенте предоставления муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения», издаваемого администрациями субъектов РФ.

Готовый акт нужно подписать в станции СЭС, пожарной охране, организациях, которые предоставляют энергоресурсы, в коммунальных системах, а также районной администрации.

Помимо этих документов так же в БТИ нужно будет заказать технический паспорт помещения с техническим планом.

В управляющей компании, или ином органе в зависимости от способа управления многоквартирным домом берется справка ДЭЗ, в которой содержатся сведения о предназначении других помещений, находящихся на одном этаже с квартирой, переходящей в нежилой фонд.

Там же необходимо получить техническое заключение, в котором указано техническое состояние всего здание, а также отражено, что здание не находится в аварийном состоянии и не предназначено под снос.

Важный момент сбора документов на перевод в нежилой фонд – это получение согласия от собственников квартир, расположенных в том же строении, где и переводимое помещение. Иногда именно на этом этапе возникают основные сложности. Многое зависит от района расположения квартиры.

Самое сложное в переводе – соблюсти законность согласования проекта, связанную с оборудованием отдельного входа. Законодательство в обязательном порядке предполагает согласие сособственников жилого дома на оборудование такого входа (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса РФ).

Добиться этого довольно сложно. Обычно в любом жилом доме найдется такой сосед, который потребует выполнения заведомо невыполнимых условий для дачи согласия на отдельный вход.

Однако есть возможность немного упростить себе задачу. Для получения такого согласия достаточно организовать очередное или внеочередное собрание собственников жилья и внести на повестку вопрос о переводе конкретного помещения из жилого фонда в нежилой.

Собрание является правомерным, если на нем присутствует не менее 50% собственников жилья, а решение принятым, в случае его одобрения не менее 2/3 от количества собственников, явившихся на собрание (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ).

Если согласие все же получено, можно осуществлять переоборудование жилища, путем его перепланировки.

С примерами судебных решений об оспаривании отказа о переводе, можно ознакомиться в » Энциклопедии решений. Перевод жилого помещения в нежилое» интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный

доступ на 3 дня бесплатно!

Перечень указанных выше документов, носит скорее рекомендательный характер, и зачастую не регламентируется какими-либо нормативными правовыми актами. Несмотря на это, независимо от того, самостоятельно вы занимаетесь переводом помещения или при помощи специалистов, мы настоятельно рекомендуем собрать полный пакет приведенных ниже документов. Впоследствии это поможет вам сэкономить время, силы и нервы, так как госорганы просят эти документы для своей «подстраховки», и в случае их непредоставления «высасывают из пальца» причину для отказа в перепланировке.

По завершению переоборудования должна быть приглашена жилищная комиссия для осмотра в соответствии со ст. 28 Жилищного кодекса РФ.

После сбора всех вышеперечисленных документов и осуществления перепланировки помещения, необходимо обратиться в Департамент управления имуществом для получения разрешения на перевод, причем в заявлении необходимо указать причину перевода недвижимости из жилого фонда в нежилой. К заявлению прикладываются документы, подтверждающие личность заявителя, все собранные документы, правоустанавливающие документы, а также учредительные документы, в случае если собственником является юридическое лицо.

В течение 45 дней комиссия обязана рассмотреть поданное заявление и уведомить заявителя о своем решении. В случае, если межведомственная комиссия при Департаменте управления имущества дала отказ без указания причины, то такой отказ считается немотивированным и может быть обжалован в суде. Деятельность и сроки рассмотрения регулируются местными постановлениями правительства.

Наиболее популярными причинами отказа являются неполный пакет документов, предоставляемый заявителем, в нем может отсутствовать ряд необходимых документов, а также несоблюдение условий по подготовке помещения к переводу.

В случае отказа Департамента в переводе заявитель, считая отказ необоснованным, может обжаловать отказ в судебном порядке. В случае же, если отказ обоснованный, заявитель имеет право исправить имеющиеся замечания и подать заявление на перевод вновь. Попытки внесения исправлений не ограничены.

Все! Согласие Департамента управления имуществом получено и можно переходить к одному из заключительных этапов перевода помещения.

Для этого необходимо вновь обратиться в БТИ и подать туда заявление на определение стоимости перевода. К данному заявлению помимо собранных ранее документов необходимо приложить протокол межведомственной комиссии, полученный в ДУИ.

По поданному заявлению будет собрана комиссия отдела приватизации и управления жилищным фондом, которая примет решение о стоимости перевода и составит соответствующий протокол.

Делается это все с одной единственной целью – определить разницу в стоимости жилого помещения и вновь образованного нежилого. И в большинстве случаев стоимость нового нежилого помещения превосходит стоимость жилого. Обусловлено это тем, что, рассчитывая эту разницу, комиссия по приватизации учитывает огромное количество параметров, начиная с состояния дома и его территориального местоположения, и заканчивая своими оценками потенциального коммерческого использования. Немаловажную роль играет и целевое назначение переводимого помещения.

После получения протокола стоимости заявителю останется только оплатить разницу в стоимости в любом банке.

Последним этапом является сдача документов в Управление Росреестра. Заявителю необходимо предоставить заявление, документ удостоверяющий личность, протоколы ДУИ и БТИ, кадастровый паспорт помещения, а также квитанцию об оплате госпошлины.

Осталось в назначенный день получить готовые документы из регистрирующего органа. Регистрация изменений осуществляется в течение 10 дней с момента подачи документов. Данная информация о сроках представлена на сайте Росреестра в открытом доступе.

В случае осуществления предпринимательской деятельности в жилом помещении без его перевода в нежилой фонд возможна ответственность, предусмотренная действующим законодательством. Жилищная инспекция может оштрафовать собственника помещения за нарушения порядка перевода жилого помещения в нежилое (ст. 7.22 КоАП РФ, письмо Минрегиона России от 14 октября 2008 г. № 26084-СК/14, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2012 г. № 19АП-3505/12).

Помимо этого, соседи или любые заинтересованные лица имеют право в судебном порядке добиться продажи жилого помещения с публичных торгов в том случае, если собственник нарушает правила пользования и эксплуатации помещения. Возможно это лишь после их письменного обращения в местную администрацию, которая выдает письменное предписание об устранении нарушений использования (ст. 29 Жилищного кодекса, ст. 293 Гражданского кодекса).

Речь идет о случаях, когда собственников более 20 и продается доля в нежилом помещении.

В законопроекте Правительства Москвы предусмотрено снижение налоговых ставок для владельцев нежилой недвижимости, а также введение льгот для собственников апартаментов и гаражей.

Это коснется 61 российского региона.

Отмечается, что перевод часто связан с дальнейшим использованием помещения в качестве торговых площадей, что затрагивает права и интересы других жильцов.

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2017. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.

Перевод жилого помещения в нежилое

Если у Вас возникли какие-либо вопросы или Вы хотите заказать профессиональную оценку у специалистов нашей компании просто позвоните по телефону

Работаем по всей России (без выходных).

Если Вы решили разместить магазин, кафе или офис в жилой квартире, Вам обязательно придется заняться её переводом в нежилой фонд. Причем самостоятельно провести трудоемкую процедуру у Вас вряд ли получится, так как для этого потребуется немало времени и сил на посещение различных учреждений, сбор многочисленных справок, согласование и подтверждение, не говоря уже о неизбежных денежных затратах.

Для жилья возможен перевод в нежилой фонд в случаях, когда:

жилому помещению присваивается статус непригодного для постоянного проживания в нем;

меняется функциональное назначение помещения, планируется улучшение жилищно-коммунального обслуживания жильцов, если нужно получить средства для воспроизводства жилищно-коммунального фонда.

Перевести помещение в жилое из нежилого можно по аналогичному принципу, который был описан выше. Эта процедура также предусматривает большое количество юридических согласований. Все действия и конечные решения строго регламентируются законодательством и для их принятия нужен полный пакет подтверждающих документов.

Перевод нежилого помещения в жилое включает в себя несколько этапов:

  • экспертиза, в процессе которой определяется возможно ли присвоить помещению статус жилого;
  • разработка проектной документации;
  • получение разрешения. Оно может быть получено только после согласования проекта;
  • внесение измененной информации в базу ПИБ;
  • получения свидетельства, которое будет действовать на постоянной основе.

Как в историческом центре Екатеринбурга, так и в спальных районах, достаточно остро ощущается нехватка площадей под коммерческую деятельность. Поэтому основными преимуществами перевода жилья в НФ являются:

Для собственников жилья

  • Выгодная продажа квартиры. Цена квартиры автоматически возрастает в среднем в 2-2,5 раза, что при последующей продаже недвижимости приносит владельцам хороший доход;
  • Возможность сдать помещение по высокой арендной ставке. Арендные ставки для коммерческой недвижимости достигают 1500-2000 рублей/кв. метр, что значительно превышает арендные ставки для жилых помещений;
  • Инвестиционная привлекательность. Покупка квартиры для перевода в нежилой фонд с последующей перепродажей или сдачей в аренду гарантирует хорошую прибыль;
  • Приобретение квартиры для своего бизнеса. Иметь собственные площади для предпринимательской деятельности гораздо выгодней, чем ежемесячно платить высокие арендные ставки.

Стоимость переводимого помещения сильно зависит от района Екатеринбурга, здесь нужно уточнять в каждом конкретном случае. Можем лишь с уверенность утверждать, что наши цены самые выгодные в городе! Звоните и убедитесь сами: +7 (963) 055-40-48.

  • Наша компания представляет собой крупнейшее объединение негосударственных судебно-экспертных организаций Российской Федерации и негосударственных судебных экспертов
  • Наличие представительской сети в крупных городах РФ, работаем по всей России
  • Со специалистами компании постоянно сотрудничают авторитетные государственные учреждения, такие как Арбитражные суды во всех регионах Российской Федерации
  • Эксперты компании гарантируют высочайшее качество выполнения любой экспертизы
  • Мы обязуемся защищать свои заключения как в суде, так и в следственных органах

Заказать консультацию

Единый центр клиентского обслуживания

+7 343 362-36-16, +7 963 0554048

Ответы на самые важные вопросы по услугам

Заявка на бесплатную консультацию специалиста.

Жалобы на работу компании

Просто и быстро узнать стоимость услуги

© 2017 ООО «Многопрофильная независимая экспертиза»

Мы оказываем наши услуги быстро, качественно, с учетом конкретных проблем, пожеланий и запросов наших клиентов. Наша компания оказывает услуги в Екатеринбурге, Свердловской области и на территории Уральского региона.

Единый центр клиентского обслуживания

+7 343 362-36-16, +7 963 0554048 620007 , г. Екатеринбург , ул. Гагарина, д.30А, 311

Источники:
Как перевести квартиру в нежилой фонд, и что ожидает тех, кто ведет бизнес в жилом помещении
Как перевести квартиру в нежилой фонд, и что ожидает тех, кто ведет бизнес в жилом помещении Генеральный директор ООО «Объединенная юридическая компания» специально для ГАРАНТ.РУ Если
http://www.garant.ru/ia/opinion/author/temirbulatov/1018382/
Перевод жилого помещения в нежилое
Мы выполняем перевод квартир и помещений жилого фонда в нежилой фонд в Екатеринбурге и Свердловской области.
http://expert-multi.com/proekty/perevod-zhilogo-pomescheniya-v-nezhiloe.html

COMMENTS